(一)农村房屋买卖的致策规定

1．只有农村经济组织内部的村民可以买卖

关于城镇居民是否可以购买农民房屋问题，国务院已经作出相关决定或通知。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》明确禁止城镇居民在农村购置宅基地。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒买炒卖土地的通知》指出，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体±地建住宅。上述禁止性规定，体现了我国土地管理制度的政策。《江苏省土地管理条例》第三十五条也规定，购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件。因此，在法律、行政法规未对此类问题作出明确规定前，稳妥起见，人民法院在处理涉及农村宅基地纠纷及农村房屋买卖纠纷时，应当参照国务院的决定和通知精神以及地方性法规的规定，认定城镇居民购买农村村民房屋的买卖合同无效。

2．一户只能有一个宅基地，且宅基地不能超过规定的面积

《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准；其中涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”该条规定应是农村房屋买卖涉及农村集体所有宅基地问题定性处理的最基本依据。

(二)未办理房屋过户手续的处理情形

在对认定农村房屋买卖合同无效的案件进行处理时，应当依照合同法第五十八条的规定，结合个案的具体情况，综合考虑交易时间长短、是否发生连环买卖，以及翻建、改建、装潢、添附等因素，作出合法、合理的裁判。对于出卖人或买受人行使权利、履行义务时违背诚实信用原则的行为，应以承担相应责任为导向。

1．已经入住，并对房屋进行了装修和改造，出卖方因房屋增值而反悔，起诉要求确认无效的。因房屋买卖行为无效可以判决给予返还，但是出卖方要承担装修和改造的费用。如果是由于地价增值，导致房屋增值，出卖方要适当承担增值的费用。

2．房屋实际交付，买受方已入住房屋多时且已付清房款，因房屋面临征地拆迁，出卖方出于趋利动机而起诉要求确认买卖无效并返还房屋。对此类诉讼可在确认房屋买卖无效前提下，根据案件具体情况，判决驳回原告(出卖方)的返还房屋的诉讼请求。该农村房屋买卖虽然无效，但在此买卖中，出卖方对其宅基地使用权已作弃权处分，买受方实际居住该房屋而拒绝返还，村委会及土管部门对此亦未作明确处理，鉴于讼案目前具体情况，宅基地使用权及房屋不宜回转，出卖方要求返还房屋的请求不予支持。据此可判决驳回出卖方的诉请。需强调的是，此驳回诉请应是对出卖方权利主张在上述具体条件与现状下的相对性否定，不排除以后无效买卖履行回转，出卖方复得宅基地使用权的可能。