南京房地产律师谈农村房屋买卖的法律问题
现以我近日代理的一个案件来举例分析：我市A村农民张某于上世纪80年代在该村申请建造房屋1幢，2002年张某将该房屋作价2万元卖给B村农民王某，并将房屋的宅基地使用证交给了王某。3年后，经A村村委会同意，王某及第三人李某的户口迁入A村，A村辖区派出所登记户籍时，王、李开设了一个新的户籍，户主为王某。2009年A村拆迁时，王某以房屋所有人身份与拆迁公司签订了房屋拆迁协议。不久，李某起诉王某，请求确认房屋归其所有，双方在诉讼过程中达成协议，确认了房屋归李某所有。此后，李某又起诉拆迁公司，要求公司向其支付拆迁补偿款等。与此同时，张某亦起诉拆迁公司，称房屋归其所有，请求确认房屋的产权。
这是一起典型的农村房屋买卖因拆迁而先后引发的3起纠纷，结合我代理的一系列相关案件，可反映出当前农村房屋买卖行为的特点、纠纷成因，并暴露出农村房屋买卖过程中政府部门的监管空白。
一、农村房屋买卖行为的特点
一是买卖主体多元化。以往，农村房屋买卖一般在本村村民之间进行。近年来，农村房屋的买卖主体迅速扩大，呈现多元化态势。农村房屋买卖行为不仅发生在本村村民之间，而且也大量发生在本村村民与外村村民之间、农村村民与城镇居民之间。
二是合同形式多样化。农村房屋买卖行为的交易方式多种多样，有的以口头方式进行，当事人之间仅有购房款收条；有的签订了书面的购房协议，但该协议内容通常比较简略，很多合同事项没有约定。但大多合同已履行完毕，售房者交付了房屋，购房者支付了房款并已实际居住。
三是登记备案随意化。由于此类买卖行为发生在农村，受法律意识、法律规定的局限，仅有少数办理登记备案，大多数交易后未办理房屋所有权变更或宅基地使用权变更登记。
二、农村房屋买卖合同纠纷成因
一是合同订立不规范起纠纷。如前所述，有的房屋买卖甚至只有口头约定，即使订了合同的，也是粗线条，漏洞多，经不起推敲，容易引起纠纷。
二是法规缺失及监管缺位起纠纷。农村房屋买卖行为发生在村民个人之间，现有的法律法规没有关于登记备案的强制性规定，有关政府部门和基层组织也未对此进行基本的监管和规范。房屋作为价值巨大的不动产，如果没有权威的确权证明，其交易违约的风险必然较高。
三是利益驱动起纠纷。由于城市化进程推进，农村房屋因拆迁而身价陡增，当初以较低价格卖掉农村房屋的出卖方，看到因拆迁可以获得更大的利益，便违反诚实信用原则，主动反悔或故意毁约，纷纷起诉到法院要求法院确认房屋买卖行为无效，判决房屋归其所有。
三、农村房屋买卖的立法现状
农村房屋买卖必然涉及到宅基地的转让，我国采房地一体主义、地随房走原则，农村房屋买卖的同时宅基地也一并处分，目前我国立法上关于农村房屋、宅基地的法律不够完善，主要规定有：
《宪法》第十条第四款规定："任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让"。该条确立了宅基地所有权严格禁止买卖，宅基地使用权转让需依照法律规定的原则。
《土地管理法》第六十二条规定："农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准"。"农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准"。
《土地管理法实施条例》第六条规定："依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效"。表明包括宅基地使用权在内的土地使用权的变更需进行相应的变更登记。
国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定："农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证"。明确了禁止农村房屋向城市市民出售。
《中华人民共和国物权法》第一百五十五条规定："已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记"。说明宅基地使用权是完全可以转让的，只是转让后应当到相关机关办理相应的登记手续。
四、规范农村房屋买卖行为的建议
拆迁工作本身难度较大，如果在拆迁时掺杂着房屋买卖合同纠纷，极易激化矛盾，处理起来更为棘手，诉讼到法院往往旷日持久，耗时费力。基于以上分析，为防范农村房屋买卖合同纠纷的发生，我们建议做到"五个强化"：
1.强化法制宣传教育力度。我国法律对农村房屋买卖有严格的限制条件，通过送法进村及以案说法等生动活泼的形式大力开展普法宣传教育，大力宣传有关农村房屋买卖方面的法律法规及相关政策的规定，尤其是强制性、禁止性规定，以规范农村房屋买卖行为，尽可能避免产生无效或效力待定房屋买卖合同。
2.强化诚实信用意识惩罚恶意毁约行为。诚实信用是民事经济活动所应当遵循的基本原则，从事交易就应当信守承诺，履行合同。卖房人在出卖房屋后，看到房屋升值了，后悔了，找种种理由借口恶意毁约，牟求不正当利益，既违背了诚实信用原则，也助长了社会趋利忘义的不正之风。
3、强化农村户籍管理严把"户口"关。村民委员会对于不符合条件的买卖当事人要明确告知合同无效的风险，对于不符合条件的房屋买受人即使其购房后在本村居住，也不应当同意其至本村落户，同时要严格控制村民的宅基地数量，坚持一户一宅原则，防止出现一户同时拥有两处以上的宅基地及房屋的情况。派出所是基层户籍登记管理机关，对于户口迁移要严格审查，特别是农村居民的户籍管理，村民作为村集体经济组织的成员，享有一些城市居民所没有的待遇，如可以分配宅基地、责任田等。由于我国法律对于农村房屋买卖限制在同一集体经济组织成员之间，故而一些购房人会钻空子，先迁入户口，再行购房，对此派出所应当严格审查其户口迁移事由，对于纯粹因房屋买卖行为而引起的户籍迁移不应登记。
4、强化农村房屋买卖管理严把"登记备案"关。目前我国办理不动产登记的机构有多个部门，而在农村对房屋与宅基地分别登记，甚至没有房屋登记，只有宅基地登记，在法律就不动产统一登记作出明确规定之前，有关房屋登记应由所在地的乡镇政府负责。
5、强化权利文书审核严把"确权"关。拆迁部门确认被拆迁人时应以房屋产权证、土地使用权证、建房批复以及法院的裁判文书为依据。该四种文书是确认房屋、土地权属的合法依据。当遇有实际权利人与文书登记人不一致时，应分别情况处理：如是买卖，须产权人、买受人到场确认，并出示或签订有关买卖协议等；如是继承，须提供有关被继承人死亡，继承人与被继承人以及被拆房屋关系的有效证明；如是分家析产，须提供析产协议，产权人与实际被拆迁人之间身份关系的有效证明等。
