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南京经济适用房纠纷的法律问题
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作者:季律师13151076308  来源:  阅读:

    南京季律师13151076308擅长代理经济适用房买卖纠纷案件,最大维护当事人经济利益。


  根据《南京市经济适用住房管理实施细则》、《南京市廉租住房保障实施细则》有关规定,现就我市经济适用住房上市、保障性购房补贴的发放等若干问题作如下规定: 

  一、经济适用住房上市管理
 

  第一条  本规定所称经济适用住房上市,包括买卖、交换、赠与、抵债等处分产权的行为。
 

  第二条  购买经济适用住房满5年的起始时间,以购房发票记载的时间为准。
 

  未满5年确需转让的,由市住房保障办公室按原供应价格予以回购。
 

  第三条  经济适用住房上市,应在交纳契税的同时交纳差价收益。差价收益由市政府委托市房产局代收,存入财政专户,纳入城市廉租住房保障资金管理,专项用于城市住房保障。
 

  第四条  经济适用住房差价收益的缴纳以及上市后房屋性质的认定,按下列规定执行:
 

  (一)受让方的家庭为符合经济适用住房申购条件的城市低收入住房困难家庭、国有土地上的被拆迁困难家庭的,转让方不需交纳收益;交易后,受让方取得的房屋仍为经济适用住房。
 

  受让方的家庭为前项规定以外的,转让方应将超出原购买价部分的50%收益上交政府。受让方取得的房屋不再为经济适用房。
 

  差价收益的计算公式为:(本次转让计征契税单价-该经济适用住房原购买单价)×50%×建筑面积。
 

  (二)经济适用住房之间相互交换的,免交收益。交换后的房屋仍为经济适用住房。经济适用住房与其他产权房进行产权交换的,按照本条第一款第二项的规定交纳差价收益,交换后的房屋不再为经济适用房。
 

  (三)经济适用住房赠与原申购家庭成员以及受赠人家庭符合本条第一款第一项规定的,受赠人不需交纳差价收益,取得的房屋仍为经济适用住房;赠与其他人的,受赠人应当按照本条第一款第二项的规定交纳差价收益,受赠后的房屋不再为经济适用房。
 

  (四)依法继承经济适用住房的,继承后的房屋性质仍为经济适用住房。
 

  (五)已交纳差价收益的,上市后的土地性质为出让土地,出让年限自交易时点开始计算;未交纳差价收益的,上市后的土地性质仍为划拨土地。
 

  第五条  经法院判决以经济适用住房抵偿债务的,应按照第四条第一款第二项的规定交纳收益,转让方不缴纳的,应当由受让方予以垫交。抵偿债务取得的房屋不再为经济适用房。未满五年以经济适用住房抵偿债务的,登记机关应当在五年届满后办理转移登记手续。
 

  第六条  征地拆迁补偿取得的经济适用住房、经济适用住房项目中的产权调换房上市的,免交收益,土地性质仍为划拨土地。
 

  第七条  将已购经济适用住房上市,除由市住房保障办公室按原供应价格回购的以外,不得再次享受任何住房保障政策。


  第八条  经济适用住房上市,在办理有关登记手续时,除根据房屋登记的有关规定提供登记要件以外,登记申请人还应当同时提供下列材料:
 

  (一)购房发票;
 

  (二)卖方符合免交差价收益条件的,应当提交市住房保障办公室出具的《确认书》。
 

  第九条  符合上市条件的经济适用住房的转让,契税、营业税、所得税等税费的缴纳以及房屋维修资金的处理按存量房交易的有关规定执行。
 

  二、廉租住房共有产权管理
 

  第十条  已承租廉租住房的,可向市住房保障办公室提出申请,购买其承租的廉租住房的部分产权。


  第十一条  出售廉租住房部分产权的价格由市物价主管部门会同市房产局参照同地段经济适用住房供应价格确定。
 

  承租人自首次购买部分产权后的5年内,可按原售价继续购买剩余的产权份额;5年后的购买价格,由市有关部门重新核定。
 

  第十二条  购买廉租住房部分产权的份额,按承租人出资额确定,首次购买的份额不得低于50%,其后可分两次购完余额。按份额购买的廉租住房与出租人按各自份额享有共有产权。
 

  第十三条  承租人取得部分产权后,应就属于出租人的份额与出租人重新签订廉租住房租赁合同。并按政府规定的廉租住房租金标准交纳租金。
 

  第十四条  符合实物配租条件的,在办理廉租住房承租手续前,其自有产权房交由政府按市场评估价收购的价款,可冲抵申请人所购廉租住房部分产权的价款。
  

  第十五条  申请购买廉租住房共有产权,应由承租人向市住房保障办公室提出申请,经审核同意后,申请人应在规定的时间内与出租人签订购房协议和廉租住房租赁合同,逾期视为放弃购买。
 
第十六条  取得廉租住房共有产权的,应当参照经济适用住房物业维修资金的缴纳标准,按其产权份额交纳物业维修资金。
 

  第十七条  出售廉租住房的售房款由市房产局代收,存入市财政设立的廉租住房保障资金专户内,用于城市廉租住房保障。
 

  第十八条  承租人购买全部产权后满5年的,可按本规定上市交易。上市交易的,除由市住房保障办公室按原购买价格回购的外,不得再次享受任何形式的住房保障政策或购买其他政策性住房。
 

  第十九条  对隐瞒真实情况取得廉租住房的,经查实,市住房保障办公室应收回其承租的廉租住房,其所购廉租住房份额由政府按原价收回,或者由市住房保障办公室责令其按房屋的建筑面积,补足与届时房屋市场价的差价。
 

  三、申请保障性住房的家庭原住房的收购(收回)管理
 

  第二十条  申购经济适用住房、申请廉租住房实物配租的,经本人申请,其家庭自有产权房可由政府进行收购。其家庭所承租的公房应当由出租人收回。
 

  第二十一条  申请原自有产权房由政府收购的,收购价格按市场评估价计算。该价款可直接抵冲所购经济适用住房的购房款。
 

  第二十二条  购买经济适用住房的家庭,原住房未由政府收购的,其所购经济适用住房应与原住房面积合并计算。合并计算后,人均住房建筑面积超过当年度住房保障面积标准部分的,购买价格上浮50%。
 

  承租廉租住房的家庭,原住房未由政府收购的,原住房拆迁时,拆迁补偿款可直接抵充购买其承租的廉租住房共有产权部份的价款。不愿抵充的,应当在原住房拆迁后三个月内退出廉租住房,纳入拆迁最低补偿保障。
 

  第二十三条  原住房收购按下列程序办理:
 

  (一)低收入家庭在提交《南京市住房保障申请表》时一并提交同意原住房由政府收购提出申请;
 

  (二)区房保办初审;
 

  (三)市房保办核准;
 

  (四)由市房保办委托房地产评估机构对该住房进行评估,并与申购家庭签订《原住房收购协议书》。
 

  第二十四条  原住房收回的,由市房保办向该公房的管理单位发出《联系函》;在申请家庭受领经济适用住房前,由该公房管理单位出具其办妥退租手续的证明。
 

  第二十五条  收购(收回)的住房作为政府进行廉租住房实物配租的储备房源。收购住房的日常管理委托市公房管理中心承担,收回住房的日常管理仍由原公房管理单位承担。
 

  四、保障性购房补贴管理
 

  第二十六条  城市低收入住房困难家庭购买非政策性房屋及公房使用权的,可向户口所在地街道办事处申请保障性购房补贴。
 

  第二十七条  保障性购房补贴金额,按照保障面积标准(2008年度为人均17平方米)与被保障家庭人均住房建筑面积之间的差额、每人每平方米补贴720元。
 

  第二十八条  发放保障性购房补贴应根据年度保障资金的实施计划,轮候发放。区住房保障部门可根据申请人家庭的实际收入水平、住房困难程度和申请登记顺序确定领取保障性购房补贴的先后顺序,也可采取公开抽签或摇号的方式确定。
 

  第二十九条  申请保障性购房补贴,应提交下列材料:
 

  1、《南京市城市低收入住房困难家庭住房保障申请表》;
 

  2、家庭成员户口簿和身份证件;
 

  3、家庭收入情况的证明;
 

  4、家庭住房情况证明材料;
 

  5、新购住房证明(产权证、租赁证)。
 

  第三十条  经街道、民政部门及住房保障部门审核,由市住房保障办公室向符合条件的家庭,发出《领取保障性购房补贴通知》,并办理相关手续。
 

  第三十一条  本规定自公布之日起执行。

 

 

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