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房屋网签合同的法律问题
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作者:季律师13151076308  来源:  阅读:

房屋买卖合同根据其房屋状态类型,可以分为存量房买卖合同和增量房买卖合同,存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋(其性质为二手房),而增量房是指房地产开发商投资新建的商品房,对二手房与新建商品房其买卖合同网签备案、预告登记是不同的。

(一)房屋买卖合同网签备案

1、二手房买卖合同网签备案

从各地实施的存量房买卖合同网上签约相关规定及实施流程看,二手房买卖合同网签是指买卖合同双方将自愿达成的房屋交易结果的主要内容如房屋状况、成交价格及成交方式等基本信息,通过房地产交易监管部门的网上签约系统录入备案,而对于买卖双方通过协商达成交易的其它内容,如违约责任、房屋的交付、权属转移登记等条款,交易监管部门并未录入,而且对于买卖合同的内容房地产交易监管部门不不予干涉。

2、增量房合同网签备案

在增量房买卖合同(通常称为商品房买卖合同)中,合同一方当事人是房地产开发企业,另一方为购房人。从各地商品房网签的实践看,网上签约即是将买卖(或者预售)合同的签约过程及签约内容通过房地产交易监管部门的网上系统完成,并予以备案。网上签订商品房合同后,合同自签订时成立,签约方若要解除合同,必须双方签订新的协议并向且房地产管理部门提出申请才可以取消网上买卖合同。从以上网签流程可以看出,增量房买卖合同的网签实际上是一种房屋买卖合同内容的网络备案,主要是房地产监管部门基于规范市场、保证交易安全和保护购房人利益的目的,对房地产开发商的约束。

(二)房屋买卖合同网签的法律效力

无论是存量房买卖合同的“网签”还是增量房买卖合同的“网络备案”,其本质上都是一种通过网络进行的行政备案。依据《城市商品房预售管理办法》第10条规定:商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。网签及其备案不具有创设权利的功能,其目的是为了方便管理者的管理、监督和服务。作为一种程序性事实行为和行政法律制度,这种备案具有公示、确认和管理的功能。

二、房屋买卖合同的“网签”与预告登记的关系

“网签”和预告登记制度都是在不动产物权尚未发生转移的时候进行的活动,且都发生在合同订立阶段。在作用上,两者都有效地防范了“一房二卖”,保护了购房人的利益,保障了交易安全。但“网签”和预告登记还是有区别的,是两种不同的法律行为,不能相互代替。从性质上看,不动产预告登记的权利性质是一种民事权利,是对购房人,“网签”则是一种具有行政性质的行为。预告登记具有使妨害其将来不动产物权变动登记的请求权所为处分无效的效力,预告登记介于债权与物权之间,兼有二者的性质。有的学者认为它是一种公示,为保全不动产物权之请求权的目的而设,具有若干物权效力的制度。从作用和效果上看,预告登记主要是限制房地产交易出卖方的处分权利。房屋买卖合同的“网签”作为一种行政行为,其备案、公示、确认或网上备案,除非当事人在规定期限内共同申请注销或买受人自愿申请注销,“网签”的证明、确认效力将是永久的。

 


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