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南京拆迁安置房纠纷
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作者:季律师13151076308  来源:  阅读:


 江苏宾至律师事务所 季大林律师擅长代理经济适用房、安置房的交易过户案件,欢迎来访。

                南京拆迁安置过户成功案例

原告:宋庆卫,男,1970年11月20日出生,汉族,住南京市六合区。

被告:陈先余,男,1953年2月27日出生,汉族,住南京市六合区。

被告:陈先三,男,1956年9月10日出生,汉族,住南京市六合区。

被告:陈桂美,女,1957年10月1日出生,汉族,住南京市六合区。

被告:陈素美,女,1964年12月2日出生,汉族,住南京市六合区。

审理经过

原告宋庆卫与被告陈先余、陈先三房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年9月1日立案后,应原告申请追加陈桂美、陈素美为共同被告,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告宋庆卫及其诉讼代理人陈汉东、被告陈先余、陈先三、陈桂美和陈素美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

宋庆卫向本院提出诉讼请求:1、判令四被告协助原告办理本区XXX园XX幢XXX室房屋的不动产登记证,协助将该房屋(产权)转移登记至原告名下,所需费用由双方各承担50%;2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由:2012年5月10日,原被告签订一份房屋买卖协议,陈先余、陈先三将位于芳庭潘园的拆迁安置房出售给原告,合同签订后,原告于2012年5月17日支付了购房款26万元整,2013年12月领房,原告领房时按约缴纳了房屋补差款及物业管理费用等。现该房屋已具备办证条件,但陈先余、陈先三未按约定申领产权证。原告认为前述房屋买卖协议合法有效,双方应各自履行合同义务,被告不积极申领产权证,构成违约,故诉至法院。

被告辩称

陈先余辩称:房子是我父亲的,因其患中风,卖房子由本人一手操办。按农村习俗以为房子是儿子的,故我弟弟陈先三知道一点情况但不细致,我妹妹陈桂美、陈素美不知情,现在她们不同意卖房,所以自己只能违约,愿翻倍赔偿拿回房子。

陈先三辩称:⑴原告诉状所述买卖属实,现因家庭内部矛盾无法过户;⑵对买卖协议(文本)、收条无异议;⑶因拆迁办备注过户不合法,父亲中风期间的授权无效,故陈先余、陈先三二人无权出售该房屋。

陈桂美辩称:不同意卖房子,财产由四被告平分。

陈素美辩称:对卖房子的事不知情,不同意卖房子。父母的财产由儿女均分。

本院查明

本院经审理认定事实如下:

2010年11月18日,陈先余代其父亲陈某某与六合区长芦街道征地拆迁安置办公室签订一份房屋拆迁补偿协议,约定拆除位于长××××号农房一处,陈某某因此享有一处拆迁安置房屋。2012年5月10日,陈先余、陈先三(甲方)与宋庆卫(乙方)签订一份房屋买卖协议,将前述陈某某享有的拆迁安置房(六十平方米)出售给宋庆卫,售价29万元整,先支付房款24万元,甲方交付房票和拆迁安置协议,余款5万元在乙方拿到房产证时一次性付清。该协议其他内容还有:1、此房屋交易面积为60平方米,拿房时多余的平方和车库由乙方自行购买,不含在此房款内,小于60平方米时应按照实际面积计算;2、此安置房拿房时,甲方必须积极协助办理领房和以后的过户手续。过户所需要的费用双方各承担50%;3、首付款兑现后,包括因房地产市场波动后不论如何涨跌,双方均不得反悔,否则视作单方面违约,违约方需支付对方2倍交易房款(即58万元)的违约金。

前述买卖协议签订后,宋庆卫向陈先余、陈先三实际支付购房款26万元,并取得了相关的房屋拆迁补偿协议;陈先余另交给宋庆卫一份授权委托书(落款时间为2012年5月10日),载明陈某某委托陈先余、陈先三共同代办拆迁安置房的分房及买卖事宜。陈先余、陈先三在该委托书上签名,陈某某签名处有一捺印。

2013年12月左右选定拆迁安置房,宋庆卫捻阄抓得XXX园XX幢XXX室房屋(统称讼争房屋),实测面积为60.33平方米,另有储藏间一处11.88平方米。因其手中的文件资料无法领取房屋钥匙,遂由陈先余、陈先三经六合区长芦街道征地拆迁安置办公室于当月25日在房屋拆迁补偿协议上的“被拆迁人”处添加了二人名字。嗣后,宋庆卫凭据前述房屋拆迁补偿协议、(捻阄取得的)房票和(购房款144256.52元的)收款收据,向有关单位领得讼争房屋钥匙,并交纳了物业费、太阳能、燃气进户费等费用,随后占有使用讼争房屋。2016年3月后,讼争房屋可以办理领取产权证。

2014年7月6日,陈某某去世。其有陈先余、陈先三、陈桂美和陈素美四个子女,生前于2008年患中风(或脑梗),意识不清楚、大小便失禁,此后由陈先余、陈先三两兄弟负责代表其(对外)办理事情,洗漱则由其女陈桂美、陈素美负责。

以上事实,有当事人陈述、房屋买卖协议、授权委托书、房屋拆迁补偿协议、收条等证据佐证。双方当事人对书证真实性无异议。对授权委托书上的捺印,陈先余语焉不详。

本院认为

本院认为,陈先余和陈先三于2012年5月10日签约将其父亲陈某某生前应享有的拆迁安置房(待遇)出售给宋庆卫,系无权处分行为,但合同双方的合意真实,符合合同成立要件,故案涉的房屋买卖协议合法有效,对合同当事人有法律约束力。落款2012年5月10日的授权委托书,不论是否系陈某某本人所为,因其(不能自理)对外事务均由陈先余、陈先三代为处理,故该授权委托书有效,对前述无权处分行为具有追认效力。至此,陈先余、陈先三的出售房屋行为,为有权处分行为,陈某某亦成为未具名的合同义务履行人。

本案买卖所涉房屋系陈某某的生前财产,不属于遗产范畴,故陈桂美、陈素美无权基于继承权均等事由否定前述买卖行为,也不应依据陈某某已去世这一事实状态而阻止产权过户。综上,宋庆卫的诉讼请求应当得到支持,宋庆卫尚未支付的购房款也应自觉给付。

依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定,判决如下:

裁判结果

一、陈先余、陈先三于本判决生效后六十日内办理XXX园XX幢XXX室房屋产权证的领取手续,并在前述期限内协助宋庆卫办理产权转移过户手续。

二、办理前项判决指向事务所需的费用,由宋庆卫和陈先余、陈先三双方各半负担。期间,若一方垫付了另一方负担的费用,可直接向另一方追偿。

三、陈桂美、陈素美应协助办理有关产权申领及转移过户手续,其协助过程中发生的交通费等直接费用由宋庆卫承担。

案件受理费80元,由陈先余、陈先三负担。

如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于南京市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》规定,同时应按照不服一审判决部分的上诉请求数额,向南京市中级人民法院预交相应的上诉案件受理费。南京市中级人民法院的开户行:中国工商银行南京市汉口路支行,帐号:43×××18。


 

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