房价持续看涨的时代背景下二手房买房人法律风险防控案例
最近国内不少一、二线城市的房价大幅上涨，其中北京市名列2016 年8 月全国省会城市住宅价格上涨排行榜榜首，比去年住宅价格同期上涨32.09%。南京作为二线城市的代表，更是经历了罕见的房价暴涨，其中江宁区名列2016 年8 月南京各区县市住宅价格上涨排行榜榜首，比去年住宅价格同期上涨43.75%。有些地段几乎是一天一个价，签约数月后涨幅达到40% 至60%，由此出现了一波罕见的二手房买卖违约潮。2015 年全年度南京全市各级法院共受理商品房买卖合同纠纷案件1684 件，与去年同期928 件相比增加544 件，同比上升58.62%。其中，江宁区此类案件达到735 件之多，名列南京各区县之首。房价的跌宕起伏往往直接导致买卖双方的心态发生变化。一般来说，在房地产市场低迷、房价大幅跳水的时期，买方容易违约放弃购买房屋或想方设法解除合同退房；而在房价上涨时期，卖方受到房屋升值的诱惑，卖方违约拒售房37 浦口区法律风险防控案例汇编屋的现象比较突出。目前在全国各地房价呈现疯长的大背景下，房屋的买方在面对卖方恶意违约时，买家该如何妥善应对？由于作为商品房卖方的房地产开发商恶意违约不具有常态性，本文将以二手房买卖为例，引导买方防控因卖方违约造成的法律风险。
二、案例要点
1、案件名称 钟某某诉王某某房屋买卖合同纠纷案2、案情简介 王某某在南京市雨花台区板桥街道金域华府小区有一 套面积为67.42 平米的房屋，该房屋尚有按揭贷款未还清， 亦未办理房屋权属登记。2016年4 月16 日，钟某某、王某某以及某房屋中介公司签订《房地产中介合同》一份，约定由王某某将其名下位于金域华府小区的房屋以89 万元的价格出售给钟某某。付款方式为合同签订当日钟某某支付定金2 万元；同时，钟某某出借32 万元，用于王某某于2016 年5 月16 日前办理房屋解押手续，解押后200 个工作日内双方办理产权送件手续，送件后该借款转为房款；钟某某以公积金贷款方式向王某某支付购房款54 万元，该款项由银行直接下款到王某某账户；余款1 万元于房屋交付时付清。就公积金贷款部分，双方明确于2016 年8 月5 日前携带贷款38 浦口区法律风险防控案例汇编资料共同去贷款银行办理贷款相关手续，如未能按时提供有效贷款资料或未能按时签字而影响交易进程的，双方协商解决并各自承担相关责任。合同特别约定，王某某自办房屋权属登记手续，费用自理。如一方出现违约行为，违约方根据合同标的额的15%，计13.35 万元支付违约金。合同签订后，钟某某依约分别于2016 年4 月16 日向王某某支付购房定金2 万元，2016 年5 月16 日向王某某支付33 万元。收到钟某某支付的上述款项后，王某某提前还清银行按揭贷款，同时将房屋交付给钟某某。2016 年7 月31 日王某某以没钱办理房产证为由，要求钟某某承担办理产权证的费用2 万元，钟某某予以同意并于当日向王某某支付2 万元。2016 年8 月5 日是双方约定的办理贷款审批手续的日子，王某某以各种理由为借口不履行协助义务。王某某多次向房屋中介公司以及钟某某表示因房价上涨，其不愿以89 万元的价格出售该房屋，要求在依照合同约定支付13.35 万元违约金后解除合同或者要求钟某某增加购房款20万元。此外，王某某名下金域华府小区房屋在房屋买卖合同签订后房价上涨明显，短短4 个月，房价从89 万元上涨到140 万元以上。鉴于王某某的恶意违约行为，钟某某于2016 年8 月8 日向案渉房屋所在地人民法院提起民事诉讼，要求判令王某某继续履行《房地产买卖中介合同》，交付房屋，并承担违约责任。3、争议焦点在合同约定的办理房屋过户的时间尚未到达的情况下，钟某某能否要求王某某提前办理房屋过户手续。4、案件法律分析（1）王某某的行为是否构成预期违约？（2）在王某某行为构成预期违约的情况下，钟某某能否同时主张继续履行合同以及要求王某某承担合同约定的违约责任？ （3）王某某能否在向钟某某支付13.35 万元违约金以后解除合同？ 针对第一个问题，钟某某提供了与王某某交涉过程中的 微信往来记录、手机短信往来记录，同时申请房屋中介公司 工作人员到庭作证，上述证据材料的证明目的是证明王某某 在合同履行期到来之前无正当理由明确表示将不履行合同， 王某某的行为构成预期违约。预期违约又作先期违约，包括 明示毁约和默示毁约。其中王某某在2016 年8 月12 日发给钟某某的一则短信上明确表示“这个房子我是无论如何都不得卖了，家里为此吵破了天”。显然王某某的行为属于明示违约，其多次向钟某某以及房产中介公司工作人员通过手机短信、微信以及电话的形式表示其将不履行房屋买卖合同，不履行的原因就是房屋价格的上涨。钟某某要想继续购买该房屋，必须增加合同价款。根据合同法第一百零八条的规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。这样的行为属于典型的预期违约行为。因此，作为房屋买方的钟某某完全可以据此要求王某某提前履行房屋过户义务。针对第二个问题，在王某某行为构成预期违约的情况下，钟某某能否既主张继续履行合同，又要求王某某承担合同约定的违约责任。民法通则第一百一十一条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件，另一方则有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。根据合同法第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。承担违约责任的种类有继续履行（标的物还可能继续履行且有利益存在）、采取补救措施（如修理、更换、重作、退货、减价等）、赔偿损失（即违约方以支付金钱的方式弥补受害方因违约行为所减少的财产或者所丧失的利益）。从法律条文本身看，承担违约责任的几种形态是并列存在的，当事人可根据违约方的具体情况以及标的物的具体状况，选择其中的一种或几种违约责任承担形式。合同法第一百一十四条第三款亦明确规定，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。因此，在王某某行为构成预期违约的情况下，钟某某既可以主张继续履行合同，又可要求王某某承担合同约定的违约责任。针对第三个问题，王某某能否主动向钟某某支付13.35 万元违约金之后解除合同。在双方发生纠纷后，王某某多次表示其愿意依照双方合同的约定向钟某某支付违约金13.35 万元后解除双方签订的房屋买卖合同。笔者认为在王某某构成预期违约的情况下，合同是否解除，其选择权在钟某某，而不是在王某某。钟某某可以选择要求继续履行合同，同时要求王某某承担赔偿责任；钟某某也可以选择解除合同，要求王某某赔偿实际损失。对房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：①双方协商确定的，从其约定；②双方不能协商确定的，原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差，确定房屋涨跌损失；③无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。5、办案流程（1）第一时间启动诉讼程序，对案涉房屋进行财产保全，防止王某某恶意将房屋出售给他人，造成合同继续履行不能。这一步至关重要，为钟某某在后期的诉讼过程中争得了先机与主动。（2）搜集王某某预期违约的相关证据，包括与钟某某以及房产中介工作人员之间的微信、短信往来记录，同时，联系房产中介公司工作人员，动员其到人民法院作证。为防止电子证据灭失，办案过程中我们对这部分电子证据进行了证据保全公证。为了进一步固定其预期违约的事实，我们采取了向王某某发律师函的方式催告其履行配合办理贷款手续的义务。 （3）法院开庭时，我方主动降低赔偿款项，经法院调解， 双方签署了调解协议，王某某承担钟某某的律师费、本次诉 讼费，并于7 个工作日内办理房屋过户手续，本次纠纷一次 性了结。6、结案意见 面对王某某不断膨胀的私利，钟某某没有选择一味地与 王某某进行沟通，增加房屋价款，而是在增加2 万元房屋价款后当机立断，采取法律手段维护自己的合法权益。作为买房人的钟某某，其最大的法律风险在于王某某将案涉房屋出售给他人，造成继续履行不能。在继续履行不能的情况下，钟某某已支付的购房款将处于一种不安全的状态。所以在结案后第一时间采取财产保全措施，防止王某某处置案涉房屋，这是本案件最终得以圆满解决的关键点。通过本次诉讼，钟某某不仅未额外支付一分钱律师费与诉讼费，而且提前半年左右办理了房屋产权过户手续，而作为房屋卖方的王某某，其不诚信的行为非但未给其带来额外收益，反而损失了数万元的诉讼费与律师费，真是偷鸡不成蚀把米。诚信，乃当事人处事立世之本。三、买房人风险分析1、案涉房屋被处置，合同履行不能的风险该案最大的风险就在于案涉房屋被王某某出售给善意第三人并迅速办理过户手续，造成合同履行不能。在第三人善意取得案涉房屋的前提下，钟某某将无法要求王某某继续将房屋出售给自己，构成事实上的履行不能。2、已支付的购房款与定金存在风险本案当中，王某某系重庆人，其购买案涉房屋目的是为了投资。在履行不能的情况下，钟某某只能选择解除合同，要求王某某退还已付购房款，同时追究王某某的违约责任。对于王某某这样的购房投资人，本案将存在执行的风险.
四、防控对策
1、重视房屋买卖合同的签订，加重违约责任，增大房 屋卖方的违约成本，使房屋卖方不敢轻易违约 二手房买卖过程当中，房屋的买方面临的法律风险很 多。具体到本案作为买方的钟某某在签订购房合同时至少需 要考虑该房屋何时能领取产权证；王某某按揭贷款的金额以44 浦口区法律风险防控案例汇编及还款情况；该房屋另外一个共有权人（王某某的前夫）是否同意卖房；王某某与其前夫离婚协议中约定该房屋归王某某所有是否影响该房屋买卖合同的效力；钟某某采取公积金贷款方式购房，贷款金额、下款时间；房屋何时交付；房屋何时办理过户；房屋内设施设备的交接、水电气的交接等。钟某某签订的购房协议中的部分条款对保护其自身权利明显不利，比如合同约定的付款方式为钟某某出借32 万元，用于王某某于2016 年5 月16 日前办理房屋解押手续，解押后200 个工作日内双方办理产权送件手续，送件后该借款转为房款。根据该条款，该32 万元房产过户前并不属于购房款，其性质是一种借款，如双方就房屋买卖发生争议，不排除钟某某另案提起民间借贷之诉，追索该部分房款。同时约定的房屋过户时间太长，200 个工作日，这么超长的时间段里，钟某某的资金处于十分危险的状态。所以，正确签订房屋买卖合同很重要。最好聘请专业的律师陪同签订房屋买卖合同，最大限度降低风险。在房屋买卖合同条款中，违约责任条款是最为至关重要的条款之一。在合同中明确严格的违约责任，是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中，小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”，缺少实际效果。当卖方发现房价飙升则以种种理由要求解除买卖合同，要求买方退房。没有严格的违约责任，出卖方会意识到其违约成本远低45 浦口区法律风险防控案例汇编于违约后的既得利益, 毁约成本太低，甚至错误地以为只要支付双倍定金, 或者违约金, 就能解除合同, 然后就该房产另行出售, 以获得高房价、高收入。正是出卖方出于这种趋利避害的考虑, 才导致目前房屋买卖合同纠纷案件频发。所以, 有必要实行惩罚性赔偿原则, 通过提升违约成本等手段, 使得买卖双方不得随意违约。2、在对方出现预期违约情形时，果断采取财产保全措施，争取谈判的主动地位，防止出现履行不能。在卖房人恶意处置案涉房产之前，向房屋所在地人民法院申请财产保全，查封案涉房屋，防止案涉房屋被卖房人恶意处置，可以最大限度保护买房人的合法权益，争取主动。3、充分搜集卖方怠于履行以及预期违约的证据，为最终取得诉讼的胜利做准备。如果卖方怠于履行，买方一定要固定催告的证据：如发函催告卖方在一定期限履行合同义务，催告函最好以EMS 方式寄发，注意在快递单上写明“催告函”、“办理贷款催告函”等，并保留快递底单以证明送达卖方。同时可以其他方式催告卖方，比如发送短信或打电话录音等。微信、QQ、电子邮箱等也可以考虑采用，但相对而言，证据效力较低，建议首选EMS，其次短信以及电话录音。如果卖方仍怠于履行或拒绝履行，则可委托律师发送律师函，进行进一步的催告。对催告过程，可以委托公证处对送达过程进行证据保全。经催告无效的，则可固定卖方违约的事实，着手提起民事诉讼。
