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拆迁安置房卖方违约风险防范及对策
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作者:季律师13151076308  来源:  阅读:

拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁,而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为拆迁房安置的对象是特定的动迁安置户,该类房屋的买卖除受到法律、法规的规范之外,还受到当地政府相关的地方政策的约束。拆迁安置房的买卖区别与一般商品房的买卖,买房人在签订买卖合同之后,无法在房产登记中心进行预告登记。一旦买房人支付了购房款,今后是否能够顺利取得房屋则在很大程度上取决于卖方人的配合。

通过对现有相关判决的分析和归纳,笔者认为,对于拆迁安置房的买卖,一般存在以下相关风险及纠纷:

1. 因未拿到房产证而面临房屋买卖合同被判决无效的风险。

拆迁安置房买卖合同签订时,卖房人尚未拿到房产证及土地使用权证,买房人为以较低的价格获得该房产而甘愿冒风险。双方同意,待合同签订且支付购房款之后,一旦卖房人拿到房产证,将无条件配合买房人办理过户手续。在支付购房款之后至卖房人拿到房产证的这段期间,由于房价的上涨,卖房人可能会再将该房屋出卖给第三人,或者卖房人以房屋买卖时不具备房屋买卖条件而申请法院解除合同。此时,由于卖房人尚未领取房产证,且该房屋属于政策性拆迁安置房,法院会予以判定房屋买卖合同无效,卖方向买方返还购房款及相应的利息。

2. 因未约定卖方初次领取房产证费用由谁承担而扯皮的风险。

拆迁安置房买卖合同签订时,双方对就今后卖方初次领取房产证的相关费用未做明确约定,致使在今后卖方以需再支付初次领取房产证费用的理由拒绝配合买方办理房屋过户手续。有些买方为了保障能够顺利过户,不得不替卖方垫付初次领取房产证的费用。

3. 因房屋买卖确定的房屋位置与售房人实际获得的房屋位置不一致而被判决合同无效的风险。

拆迁安置房买卖合同签订时,虽然双方已在合同中明确约定了所购房屋的位置,房屋的购买价格,以及卖方一旦拿到房产证应该在合理期限内尽快配合买方办理房屋过户的手续等约定,但是因为拆迁安置房相对于商品房,具有一定的不确定性。如房屋买卖合同签订时,双方约定的房屋位置可能在实际领取房产证时发生了变化,那么此时卖方可以主张以房产证的房屋位置与合同约定不一致为由,向法院申请合同无效。买方对其在合同签订时未审核房屋产权信息的疏漏需要承担一定的不利后果。

4. 因卖方无理拒绝配合过户而产生无法过户的风险。

拆迁安置房买卖合同签订后,买方已经按照约定将购房款全部支付给卖方,待卖方拿到房产证之后,卖法考虑到此时房屋的价格已经大幅上涨,此时会找各种借口拖延配合买方办理过户手续。由于办理房屋过户手续必须买卖双方亲自到场,如卖方无法到场,买方也无法办理过户手续。

5. 因双方并未签订书面拆迁房买卖合同而导致合同并未成立的风险。

双方仅以口头形式约定拆迁安置房的买卖,并未签订书面合同。即使买方已经向卖方支付了全部的购房款,因为双方并未就特定房屋的买卖订立书面合同,那么买方很难通过法律途径要求卖方将房屋过户给他。法院会以双方并未签订合同为理由,判决驳回买方的诉讼请求,仅仅判决要求卖方将当初收取买方的购房款返还给买方。

6. 因售房人并无出售房屋资格而导致买卖合同被判决无效的风险。

拆迁安置房买卖合同已经签订,买方已经根据约定将购房款全部支付给卖方,卖方也答应今后会配合买方办理房屋过户手续,但是由于卖方并非是所售房屋的唯一合法所有权人,该房屋的其他合法所有权人会以签订房屋买卖合同时未经其同意而向法院主张合同无效或者解除合同。

笔者以上所罗列的争议及纠纷并不能完全概括拆迁安置房买卖过程中的所有纠纷,但是至少有一点可以确认的是,买方购买拆迁安置房存在一定的风险。

为此,为了规避此类风险,笔者通过参考相关判例归纳出以下措施,供大家予以参考。

1. 一定要签订书面合同。

对于拆迁安置房的买卖,双方务必签订书面的买卖合同。最好的办法是在卖方所在的村委会相关工作人员的见证下签订合同。

2. 一定要确保所购房屋的真实性,属于清洁所有权。

在签订合同之前,买方需要对卖方所售房屋的情况进行核查,核查卖方是否对该房屋拥有所有权,该房屋上是否设有抵押、保证等担保物权,卖方是否已经将房屋出租给其他人等等。同时,买方可以要求在买卖合同订立,卖方必须对其所售房屋的真实性及干净权利予以保证;如有违反,卖方必须承担买方全部损失,包括但不限于今后因房屋买卖合同被撤销,买方因购买同类房屋所遭受的差价损失以及房屋装修损失等。

3. 在合同中明确办理初次房产证及房屋过户等相关阶段的费用承担。

为保障将来房屋能够顺利过户以及明确过户的费用承担问题,买方可以要求在合同中订立该类的条款,如:卖方必须协助买方办理房产过户手续,办理产权过户手续的费用由买方承担。如果卖方有能力在第一次办产权证时,直接办到买方名下,费用由买方承担;如果卖方无能力直接办买方的产权证,必须办理卖方的产权证后,再办理过户手续,办理卖方产权证的费用由卖方承担,办理过户手续费用由买方承担。

4. 通过约定违约金或预先留置部分购房款以确保将来合同能顺利履行。

对于卖方拒绝协助买方办理房屋过户手续问题,买方可以事先约定,对于购房款,买方可以预留一定的比例,待卖方协助其办理完过户手续之后再予以支付,建议所预留的部分可以为所购房屋售价的5%-10%。

5. 要求售房人近亲属作为见证人在合同上签字确认。

为确保签订拆迁安置房的卖方具有买卖房屋的唯一资格,条件许可的话,买方可以要求包括卖方在内的近亲属在买卖合同见证人一栏予以签字确认,表示对该房屋的买卖予以知晓并同意。

以上提供的指导建议并不足以规避拆迁安置房买卖的风险,各位可以结合现实生活中所遇到的问题总结出更好的办法予以规避,争取通过签约前的调查、签约时的冷静仔细具体的约定、签约后的积极维权等方式,维护自己的合法权益。一旦无法通过协商方式解决的纠纷,就需要考虑是否通过法律途径寻求保护。对于房产这类的典型不动产,唯有在不动产登记部门进行登记确认的,才是在法律上真正属于自己的财产。


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