南京拆迁安置房买卖 出售方恶意设置抵押被判强制注销

——王某与朱某、丁某房屋买卖合同纠纷案

一、代理概况

1、【审理法院】南京市江宁区人民法院

2、【案号】（2018）苏0115民初13344号民事判决书

3、【当事人】王某

4、【代理人】江苏宾至律师事务所 李毛毛等律师

5、【案件结果】判决：1、被告朱某、丁某于本判决生效之日起十日内注销位于南京市江宁区麒麟街道华汇路39号麒麟紫荆城长城苑X幢XXXX室不动产的抵押登记；2、被告朱某于上述抵押权注销后十日内协助原告王某将位于南京市江宁区麒麟街道华汇路39号麒麟紫荆城长城苑X幢XXXX室不动产产权变更登记至王某名下，变更登记的税费由王某承担；3、本案案件受理费80元，保全费5000元，合计5080元，由被告朱某负担。

二、案情简要及代理工作

2013年，王某与朱某一家等四人就坐落于南京市江宁区某房屋（系朱某取得的拆迁安置房，以下简称“涉案房屋”）买卖事宜协商达成一致，订立《房地产买卖中介合同》一份，约定：1、丁某、张某自愿将诉争房屋以60万元整的价款出售给王某；2、等过户条件成就时，朱某一家应协助唐某办理房屋过户手续；3、双方不得违约，违约方则承担5万元的违约责任。

合同签订后，唐某支付全部房款，并装修入住房屋至今。2018年7月，朱某取得诉争房屋的不动产权证书后，因涨价与王某协商未果，在未告知王某的情况，私自以该房产抵押，在诉争房屋中设置高额抵押权。此后，王某后委托我们起诉，经到不动产登记中心查询，涉案房屋于起诉前几天已经抵押，后经过调查取证、数次开庭，本案最终胜诉。

南京市拆迁安置房卖家违约了怎么办？
图文与内容无关

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三、裁判结果

一审判决：

1、1、被告朱某、丁某于本判决生效之日起十日内注销位于南京市江宁区麒麟街道华汇路39号麒麟紫荆城长城苑X幢XXXX室不动产的抵押登记；2、被告朱某于上述抵押权注销后十日内协助原告王某将位于南京市江宁区麒麟街道华汇路39号麒麟紫荆城长城苑X幢XXXX室不动产产权变更登记至王某名下，变更登记的税费由王某承担；3、本案案件受理费80元，保全费5000元，合计5080元，由被告朱某负担。

四、律师分析及提示

在南京市范围内，拆迁安置房具有一个独特的特点，即在取得房屋之际尚不能实际取得房屋不动产权证书，也无法办理过户，需待满五年后方可办理过户手续。这就给买家形成一个法律风险，即买家交付房款入住后，无法实时掌握房屋不动产权证书办理情况以及能否办理过户，而数年后房屋价格大幅上涨，卖方恶意违约，即可以利用此段时间恶意转卖房屋或者设置抵押权。

本案即属于这种情况，买卖双方签订的房屋买卖合同合法有效，朱某在数年后见房屋价格大幅上涨，在已经取得不动产权证书且可以过户的事实，狮子大开口，与买房人要价未得到满足的情况下，恶意设置抵押权，阻碍房屋过户手续的办理，已经构成违约，经法院查实确认其恶意违约情形后，法院判决其应当承担继续履行合同并注销抵押登记。

需要指出的是，本案特殊之处在于，房屋上设置了第三方的抵押权，法院在抵押权未涤除的情况下，无法直接判决过户。故而本案判决系属一项附条件的判决，即要求朱某、丁某在涤除抵押权以后配合办理过户义务。该判决实质上为拆迁安置房的买方增添了一项法律保障，即卖家如果恶意设置抵押，也无法逃脱法律责任的承担。

江苏宾至律师事务所 李毛毛律师

联系电话：13913815388